Minä väitän, että kiinteistöliiketoiminta on näin yksinkertaista: Pitää olla enemmän tuloja kuin menoja. Toki tällainen röyhkeä yksinkertaistaminen täytyy pystyä avaamaan. Mistä kiinteistöliiketoiminnan tulot ja menot koostuvat? Kiinteistön menot ovat summa useista asioista – tekijät ovat tunnettuja ja niitä on monta. Kiinteistön tulot taas ovat verraten yksinkertaiset, nimittäin valtaosa kiinteistöliiketoiminnan tuloista koostuu lähes pelkästään vuokratuloista.
Miksi lähteä siis pelkästään optimoimaan kuluja, mikäli on mahdollisuus vaikuttaa tuloihin? Liike- ja toimitilojen vuokramarkkinat ovat vahvasti kilpailtu ala, eikä vuokratasoja voida sormia napsauttamalla nostaa liiketoiminnan tulosta vilkuillen. Tässä kohtaa katseet kääntyvät luonnollisesti siihen, kuinka tehokkaasti hallinnoitavaa omaisuutta hyödynnetään. Onko kohteista otettu kaikki irti? Usein tällaisissa keskusteluissa alkaa helposti pyöriä alan yleinen kirosana – vajaakäyttö. Hallittu ja kohtuullinen vajaakäyttö on luonnollista, välttämätöntä tai joissain tilanteissa jopa toivottavaa. Mutta päivän polttava kysymys kuuluukin, että kuinka usein vajaakäyttö on hallittua ja kohtuullista?
Kaikki hukka- ja piiloneliöt saadaan tekemään tuottoa, kun vuokrakohteen hallinta perustuu ajantasaisisiin ja oikeisiin laajuustietoihin. Useimmiten vajaakäyttö on vain jako- ja kertolaskujen summarivi Excelissä. Eikä vajaakäytön laskeminen sen monimutkaisempaa olekaan, etteikö sitä edellä mainitusti voisi tehdä. On kuitenkin erittäin huomionarvoista, että vanhentuneen tai väärän tiedon käyttäminen näissä laskelmissa voi johtaa suureenkin käyttämättömään kassavirtapotentiaaliin. Etenkin silloin kun pääasiallinen kassavirta muodostuu vuokraustoiminnasta, on ensiarvoisen tärkeää, että vuokrattava pinta-ala perustuu tosiasialliseen pohjakuvista tarkastettuun tietoon.
Rambollilla on kokemusta tarkasteluista, joissa löydöksinä on ollut esimerkiksi vuokralaisten käyttämiä vuokrasopimukseen kuulumattomia alueita ja varastoja. Hienoahan se on, että kiinteistön kaikki neliöt menevät hyötykäyttöön, mutta reilua olisi kuitenkin, että vuokrasopimukset perustuisivat tosiasiallisesti käytössä olevaan tilaan. Ongelma korostuu, mitä isompia kiinteistömassoja hallitaan. Mitä enemmän hallittavaa on, sitä hankalampaa kiinteistötiedon ajantasainen ylläpitäminen on, ja virhemarginaali vuokrattavissa aloissa nousee. Kun kohteet pohjakuvineen tarkastellaan järjestelmällisesti, on edellä kuvattujen löydöksien mahdollisuus ilmeinen.
Circle by Ramboll tekee mahdolliseksi vuokrata huoneistot oikeilla neliöillä ilman tyhjäkäyntiä. Circlen avulla pystytään täsmällisesti esittämään, mitkä tilat on vuokrattu, kenelle ja milloin. Samalla varmistutaan vuokrauksen perusteena olevien neliöiden ajantasaisuudesta tarkastamalla ne pohjakuvista ja yhdistämällä pohjakuvat päivittäisen työn tueksi. Kun hyödynnetään ajantasaista ja oikeaa tietoa vuokraustoiminnan tukena, mahdollisuus vuokrakassavirtojen kasvattamiseen on ilmeinen. Tällöin vuokranantaja ja vuokralainen ovat myös aina samalla aaltopituudella tilojen ja sopimusten paikkansapitävyydestä.
Johannes Huovinen (DI)
johannes.huovinen@ramboll.fi
Kirjoittaja toimii asiantuntijana Rambollin kiinteistöjohdon konsultoinnin tiimissä. Huovinen on erikoistunut kiinteistöverotukseen. Lisäksi hän osallistuu teknisiin Due Diligence -selvityksiin kiinteistöverotuksen ja viranomaisasioiden osalta.